成泉策略 国贸地产“豪赌”高价地的B面：盈利困局待解
154轮竞价、75.7%溢价率——近日，厦门国贸（600755）地产集团有限公司(下称“国贸地产”)杀出重围，以23.26亿元摘得成都起拍价最高、成交单价历史第二高的地块。
作为闽系国企“三剑客”之一的国贸地产，为何重仓成都？在逆势拿地扩张的同时，其销售业绩和利润表现究竟如何？
国贸地产“豪赌”高价地
6月19日，成都两宗地迎来土拍，其中，锦江区东大街板块位于黄金二环位置，总土地出让面积6.2万平方米，总建筑规划面积15.66万平方米，总起始价26.16亿元，起始楼面价为20200元/平方米，是成都起始楼面价最高的地块。
由于地理位置优越且周边配套丰富，这块地吸引了包括华润置地、保利发展（600048）、金茂、越秀、华发、国贸、招商蛇口（001979）、中海等实力房企参与，最终由国贸地产以35500元/平方米的楼面价竞得，成交总价约23.26亿元，溢价率为75.74%，成功跻身为成都涉宅用地成交楼面价TOP2。
高溢价将这块地收入囊中，国贸地产的机遇和挑战并存。对此，同策研究院联席院长宋红卫认为：“3.5万元/平方米的楼面价，2.55的容积率限制了低密产品的打造，会有一定压力，但也有很多机会。从市场来看，核心城市目前成交的主力都是中高端改善项目，成都也是如此；周边优质二手房价格坚挺，因此，这个项目未来或可达到(单价)6万+的水平。”
而此次敢在成都高价拿地，更源于国贸地产在成都的深耕。据悉，自从2021年进入成都，短短4年，国贸地产在成都的项目已经超过10个。
事实上，不仅仅是成都，国贸地产近年来拿下不少高溢价项目。例如，去年，在厦门“大本营”，国贸地产就以32.1亿元拿下了思明区将军祠2024P01地块，折合楼面地价6.27万元/平方米，溢价率高达41%，刷新了厦门楼面地价的新纪录。
在房地产市场调整之际，为了安全性考虑，在核心一、二线城市的核心地段拿地成为实力房企的共识，这不免加剧了热门地块的竞争，再度推高了楼面价。而高价拿地对于房企本身来说，就是一场豪赌，押注巨资赌市场的明天。
“三剑客”PK：国贸地产盈利承压
在房地产市场调整之际，闽系国企“三剑客”逆势而上，续写着闽系房企“爱拼才会赢”的故事。
国贸地产就是闽系国企“三剑客”之一，国贸地产创于1987年，为厦门国贸控股集团有限公司100%持有。而“三剑客”中另外两名成员为建发房产和象屿地产，后两者近年来也在北京、上海等一、二线城市高溢价拿地，“三剑客”扩张之心可见一斑。
新闽系“三剑客”业绩对比
从今年最新的销售额(全口径)数据来看，根据克而瑞统计，国贸地产、象屿地产、建发房产今年前1-5月份全口径销售额分别为149.5亿元、115.1亿元和561亿元，分别位列第21位、第27位和第7位。
聚焦国贸地产，回顾其以往三年的表现来看，2022年，国贸地产的行业排名还无缘前50；2023全年，国贸地产以525.4亿元的全口径销售额，位列行业第29；2024年，国贸地产实现全口径销售额356.9亿元，排名第26位，但是相比于2023年销售额下滑了30%。在新增货值方面，2023年、2024年，国贸地产的新增货值分别为319.3亿元和342.9亿元，排名第19位和第14位。
在加快扩张的进程中，国贸地产也以合作的方式来打开局面，但是这也导致其少数股东损益增加，而归属于母公司的净利润减少。
根据厦门国贸地产集团有限公司发布2024年公司债券年度报告显示，2024年，国贸地产实现营业总收入404.58亿元，利润总额为16.87亿元，净利润为14.24亿元。营收和利润相比于2023年均有较大幅度的增长，增幅分别为52.79%、41.23%。
但是，国贸地产归母净利润仅有0.39亿元，同比下滑90.7%，跌至近几年来的最低水平。而少数股东损益为13.85亿元，相比于2023年的5.9亿元翻了一倍还多。
横向对比“三剑客”的利润表现，国贸地产处于垫底的局面。2024年，象屿地产实现营业收入314.64亿元，同比增长292%；净利润20.17亿元，同比增长126%；归母净利润8.52亿元，同比增长40.54%。而建发房产上市平台建发国际同期实现总收益约1429.9亿元；公司权益持有人应占利润约48.0亿元。
那么，在盈利承压的局面下，国贸地产高溢价拿地，能扭转战局吗？
富深所提示：文章来自网络，不代表本站观点。
